Sábado, 27 de agosto de 2016

Por Sergio Kiernan

A veces hay días de justicia, que en los casos en que se revisan los actos istrativos del gobierno porteño son también días de un poco de rigor, un poco de revisión. Es el caso del reciente fallo del juez porteño Roberto Andrés Gallardo por la demanda que hizo un matrimonio que vive en Palermo Viejo al que le construyeron al lado un edificio fuera de todo reglamento. Gallardo, ya famosamente, ordenó demoler el bodrio ilegal. Menos famosamente, desmenuzó cómo la Ciudad dejó hacer hasta la sospecha “de connivencia” y cómo sus abogados se dedicaron “a la chicana” para defender los intereses de una empresa inmobiliaria. El caso muestra perfectamente la lógica de protección de la industria especulativa del PRO, porque la cosa arrancó con Mauricio Macri y terminó con Horacio Rodríguez Larreta, ambos defendiendo hasta el papelón los intereses del sector. 6ok4r

Enrique Paz y Delia Tossini tienen una casa en la calle Armenia y, un buen día de 2009, se encontraron con que la casa de al lado tenía en la puerta un cartel con el anuncio de que se iban a construir diez departamentos y locales. A Paz y Tossini les extrañó la cosa porque sabían que esa zona de Palermo “Viejo” es R2b1 y tiene un FOT bajo, de apenas 1,6, y también que la casa de al lado no era tan grande. Lo del FOT, el Factor de Ocupación del Terreno no lo sabían tan técnicamente pero lo sentían directamente, porque la Ciudad te cobra el favor de limitar las alturas y el impacto de los bodrios a construir con tasaciones e impuestos más altos. Vivir en un barrio bajo es, para el PRO, un lujo a pagar.

El matrimonio consultó a un arquitecto amigo, que opinó que efectivamente sonaba a demasiado. De hecho, si en el terreno se hubiera respetado la ley se podrían haber construido 540 metros y no los algo más de mil que se anunciaban. Pero no sólo el gobierno porteño no hizo nada, sino que hasta aceptó una ampliación posterior a casi 1300. Esto significa 160 por ciento más de lo permitido, con lo que los vecinos fueron al gobierno porteño y, democráticamente, pidieron explicaciones sobre cómo podía cerrar la ecuación terreno-obra-cumplimiento del código, porque ellos no la entendían. La nota que recibieron llevaba la firma del inefable viceministro de Planeamiento Urbano Héctor Lostri y tenía información parcial. Por ejemplo, contenía una copia del plano de obra sin ningún comentario. Los vecinos reiteraron su pedido, no les dieron ni la hora, y entonces pidieron vista del expediente (son un par realmente decidido, estos vecinos). Esto tomó su buen tiempo y la carpeta pudo ser vista finalmente a fines de 2011, con el tema ya viejo de casi dos años.

Lo que vieron fue que efectivamente, el trámite no respetaba las normas vigentes, por lo que presentaron una impugnación con pedido de pronto despacho. Pero el mecanismo de protección a la industria ya se había activado y nunca se lo contestaron. Paz y Tossini fueron a la Defensoría del Pueblo, que preparó un informe técnico y una resolución dándole la razón. Los vecinos presentaron un amparo para que la obra fuera frenada, denunciaron que seguía sin controles y agregaron algo muy certero, que después de su “un riguroso análisis técnico y legal, cambiamos la idea de desidia o abandono en el tratamiento de la cosa pública por la sospecha de connivencia”. Esto es, llegaron a la conclusión fundada de que había que inferir coimas.

Lo del análisis riguroso no es una exageración, porque la presentación explica que hay cálculos mal hechos en los planos, que se exageró el tamaño del plano para pedir más metros, que la escalera y el palier no cumple los reglamentos contra incendio, que no hay vivienda de encargado, que aparecen pasillos que en realidad son parte de departamentos y que se hace aparecer al local como más chico de lo que realmente es. Y le cuentan a Gallardo algo realmente significativo: que fueron a la Legislatura con su caso y que un grupo de legisladores presentó un proyecto de resolución, el 100 del año 2011, y que ni así lograron explicaciones del ejecutivo.

Con lo que no extraña que el 25 de abril de 2012 se dictara un amparo para que la obra fuera clausurada y paralizada, con la advertencia al ejecutivo de no emitir certificados de obra ni habilitar nada. En las audiencias que siguieron al amparo, el Fideicomiso que lleva adelante la obra se defendió atacando los análisis de la demanda –para ellos, los planos estaban debidamente autorizados por la Ciudad y no había nada que discutir– y hasta detallaron que la obra fue inspeccionada tres veces sin que nadie dijera nada, dato invaluable.

También se metió en el caso el gobierno porteño, pidiendo el rechazo del amparo y, como hace siempre para siempre perder, cuestionando la misma existencia de la idea de amparo como herramienta de los ciudadanos. De hecho, hasta se permiten la chicana de decirle al juez que “construir un edificio podrá resultar del desagrado de la parte actora, en su carácter de vecino, pero definitivamente no es ilegal”. Pero no le aporta ninguna especificidad a los documentos que pide Gallardo para ver, justamente, si hubo alguna ilegalidad. El juez confirma el amparo, el gobierno y el fideicomiso apelan, la Cámara le da la razón a Gallardo y hasta le pasa un caso similar, en la calle Nicaragua, para que lo agregue a la causa.

Lo que sigue es un largo berenjenal de discusiones técnicas en las que los privados tratan de demostrar cómo en un terreno de alguito más de trescientos metros se pueden construir casi 1300 respectando un FOT de 1,6. La cosa se pone altamente técnica, con expertos en “excepciones”, usos asimilables, metros no contabilizables y otras áreas grises del código. Sin embargo, resulta imposible cuadrar este círculo porque hasta dándole la razón a cada uno de los inventos de los expertos en códigos, la superficie de departamentos y locales superan por muchísimo el límite máximo. El fideicomiso hasta presenta varias modificaciones al proyecto, sacando alguno que otro metro a ver si los vecinos se cansaban y aceptaban.

En su resolución de este mes, Gallardo explica que este amparo terminó teniendo “dimensiones inusitadas”, con carpetas llenas de planos que no pasarían el examen ni de la ventanilla municipal más amiga. Pero para que nadie reclame, hace un largo análisis de estas pruebas y subraya una y otra vez: cada uno de los planos presentados se pasa por mucho, mucho, del máximo permitido y nadie, ni el fideicomiso ni la Ciudad, le dan una explicación coherente a esta diferencia. Nadie explicó tampoco por qué de golpe el terreno “crece” más de catorce metros cuadrados en ciertos planos, ni por qué también se pasa de la altura máxima permitida por la zonificación.

Es interesante ver con qué creatividad los arquitectos del fideicomiso intentaron justificar la superficie total. Entre los “descuentos” que pedían aparecieron baños en el subsuelo, un espacio que súbitamente era “semicubierto” cuando en todo el material de venta era cubierto y cosas como “lofts” de doble altura, que terminaban teniendo cinco metros y medio de ancho, cuatro de largo y ¡cinco de altura! Gallardo elogia la firmeza de su perito arquitecto, que desguaza estas tretas y no se deja intimidar por la lluvia de impugnaciones a cada uno de sus escritos. Y marca algo incontrastable, que en ningún momento se propone construir menos o más bajo, apenas cambiar supuestamente de uso algunas superficies a ver si se las descuentan.

Con estos argumentos, el juez llega a una conclusión dura y clara: “Ante los evidentes y groseros incumplimientos de la normativa vigente por parte de la obra cuestionada, que afectan los derechos constitucionales de los amparistas a la propiedad y al ambiente, corresponderá declarar la ilegalidad de la obra emplazada en Armenia 1850 de esta Ciudad cuyos planos fueron registrados en la Dirección General de Registro de Obras y Catastro bajo el número 21157/09, por resultar contraria a las disposiciones contenidas en los artículos 1.2.1.3, 4.2.5. 5.4.1.4. y concordantes del Código de Planeamiento Urbano. Asimismo, y como consecuencia de la referida declaración de ilegalidad habré de ordenar a las codemandadas a la inmediata demolición de la construcción actualmente existente en el fundo, y la ulterior limpieza de escombros y residuos dejando el inmueble en perfectas condiciones de higiene. De igual modo, deberán adoptar todas las medidas necesarias para garantizar que la demolición no afecta la estabilidad de las construcciones linderas y para asegurar la integridad de los vecinos y de las personas que se encuentran en las inmediaciones durante la realización de los trabajos”.

Pero por si no alcanza con esto, que ya es un terremoto en la complacencia con que el macrismo atiende a sus amigos, Gallardo agrega el párrafo 25, sobre “La conducta procesal del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”. El juez observa que los letrados de la Procuración porteña actuaron con “falta de lealtad” porque “en lugar de velar por el respeto a las leyes por parte de los particulares, los abogados del Gobierno han destinado las presentaciones efectuadas en autos a entorpecer la labor del perito arquitecto, cuestionando infundadamente cada uno de los pormenorizados informes técnicos por él presentados”.

Gallardo les recuerda que las autoridades del Ejecutivo tienen “la obligación de verificar la regularidad de las obras en contravención, de disponer, en su caso, la demolición o regularización, según corresponda, y de aplicar las sanciones que corresponda al profesional y/o a la empresa constructora. Lejos de velar por el cumplimiento de la legislación vigente (...) toda la actuación de los letrados de la Procuración en este proceso revela un gran esfuerzo para, a través de procedimientos que en términos vulgares pueden calificarse de ‘chicanas’, lograr que se concrete la construcción de una obra cuyo proyecto viola groseramente las disposiciones legales vigentes, que fuera aprobada con la complacencia de funcionarios de la istración local”.

Para terminar y “dada la gravedad de la conducta procesal evidenciada por los abogados de la Procuración General de la Ciudad Autónoma”, Gallardo avisa que “habré de ordenar que se ponga en conocimiento de dicha situación al señor Procurador General, a efectos de que adopte las medidas pertinentes”. ¿Qué hará el señor Procurador ante esta denuncia? ¿Le explicará sus deberes a sus abogados? ¿O los felicitará por el celo en tratar de que una constructora, por pequeña que sea, se salga con la suya?

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